אז זהו שלא וכדאי שקצת נבין אותו, כי לרוב זה אחד הסיפורים היקרים במחזור חיינו ואין מקום לטעויות
רקע
- משכנתא היא הלוואה לרכישת דירה או נכס מקרקעין אחר
- בניגוד להלוואות מסחריות אשר ניתן לקבל בכל אחד מהבנקים המסחריים עד לתקופה של 10 שנים ,הלוואת משכנתא ניתנת על ידי בנקים ייעודים למשכנתאות לפירעון במשך תקופה ארוכה,עד 30 שנה.
- הריביות המוצעות בהלוואת משכנתא עלפי רוב נמוכות מהריביות המוצעות על ידי הבנקים המסחריים
- הוראות בנק ישראל קבעו הגבלות אחוזי מימון שונות למי שרוכש דירה לשימוש עצמי ולמי שרוכש דירה להשקעה
- הוראות בנק ישראל קובעות מבחנים האמורים להשפיע על גובה המשכנתא אשר יציעו לנו בבנק.
- בארץ נהוגות בעיקר שלוש שיטות לפירעון משכנתא כאשר לכל שיטה יתרונות וחסרונות ולכן רצוי לבחור את שיטת ההחזר המתאימה לנו.
גורמים המשפיעים על שיעור הריבית במשכנתא
- אחוז המימון – ככל שהיחס בין סך המשכנתאות על הנכס לבין שווי הנכס נמוך יותר, כך הסיכון לבנק נמוך יותר,לכן מומלץ לנסות להקטין את אחוז המימון של המשכנתא.
- יחס ההחזר – ככל שהיחס בין סך ההחזר החודשי הצפוי בגין המשכנתא לבין סך ההכנסה הפנויה של התא המשפחתי נמוך יותר כך הסיכון לבנק נמוך יותר, לכן מומלץ לנסות להקטין את יחס ההחזר במשכנתא.
מומלץ כי סך כל החזרי המשכנתא לא יעלה על שליש מההכנסה החודשית הפנויה של התא המשפחתי.
- תקופת ההלוואה – ככל שתקופת ההלוואה קצרה יותר, כך הסבירות שהריבית תהיה נמוכה יותר. בדרך כלל עלות גיוס הכסף על ידי הבנק לזמן ארוך יקרה יותר מעלות גיוס הכסף לזמן קצר.
קיצור תקופת ההלוואה אמנם יגדיל את ההחזר החודשי, אולם סך העלות הכוללת שתשלמו לבנק תקטן.
מחזור המשכנתא
רובנו לוקחים משכנתא לתקופה ארוכה. מדי פעם חלים שינויים בתבנית חיינו המצריכים היערכות פיננסית בהתאם : הכנסות התא המשפחתי עולות, סך ההוצאות המשפחה עולה עקב שינויים בתא המשפחתי. גם שינויים בפרמטרים הכלכליים במשק, כמו ירידה בריבית או עלייה במדד המחירים לצרכן, יכולים להשפיע על תקציב המשפחה.
במקרים כאלה באפשרותנו להתאים את המשכנתא לצרכים החדשים שלנו.
מחזור משכנתא יכול להפחית את ההחזרים החודשיים או להגדיל אותם, הוא יכול להקל עלינו בזמן שאנו זקוקים לכסף או מנגד לאפשר לנו להחזיר סכומי כסף גדולים יותר כשאנו יכולים.
במהלך מחזור משכנתא למעשה לוקחים משכנתא חדשה המתאימה לנו כעת ומסלקים את המשכנתא הקיימת.
השינויים בין המשכנתא הישנה לחדשה יכולים להיות בפרמטרים הבאים:
- הרכב מסלולי ההלוואה
- תנאי ההלוואה – ריביות, מועדי שינוי הריבית, שיטת ההחזר וכדומה
- אורך תקופת ההלוואה
- סכום המשכנתא
- הגדלת סכום המשכנתא
- החלפת בנק עקב תנאים טובים יותר.
עלפי רוב מחזור משכנתא אמור להיטיב עם הלווים,לכן אם מטרת המחזור היא כלכלית כדאי למחזר משכנתא רק לאחר שווידאתם שאתם חוסכים כסף כתוצאה מכך
מתי כדאי למחזר
- ככל שתזרים המזומן הפנוי מאפשר להגדיל את ההחזר החודשי ולפיכך מתאפשר לקצר את משך ההלוואה. מומלץ לבדוק כמה כסף (ריבית) אנו חוסכים מביצוע המחזור.
- כאשר הריבית בהלוואה שלקחנו גבוהה מהריבית הנוכחית בשוק – במיוחד אם המשכנתא שלקחנו היא במרכיב קבוע או משתנה תלוי מדד.
- כאשר לא יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתא, כמעט תמיד כדאי למחזר אותה. גם אם הריבית שתקבלו עבור המשכנתא החדשה גבוהה מן הריבית הקיימת כיום בהלוואה הנוכחית,מומלץ למחזר את המשכנתא על מנת לא להיקלע לקשיים כלכליים.
- מומלץ לוודא את סך החיסכון נטו (לאחר תשלום כל העמלות הכרוכות בכך)
על מה מומלץ להקפיד
- כלל אצבע בתחום המשכנתאות קובע שככל שריבית משתנה בתדירות גדולה יותר, הסבירות לבצע פירעון מוקדם של המשכנתא עם עמלות פירעון מוקדם מופחתות עולה
- רצוי לאפשר גמישות בביצוע שינויים בהלוואה — או לבצע פירעון מוקדם חלקי- יש מסלולים שבהם ניתן לפרוע את ההלוואה או לשנות את מסלול ההלוואה תוך תשלום עמלות פירעון מוקדם מופחתות או ללא תשלום בכלל.
- במחזור משכנתא וכשמתכננים שילוב של מסלולי הלוואה כדאי לפזר סיכונים – על מנת שלא להיות תלויים מדי בפרמטר כלכלי אחד. למשל, אם חלק גדול מדי מהמשכנתא צמוד למדד, אז עליית מדד עתידית יכולה להשפיע על התשלומים החודשיים.
- מומלץ לבדוק באיזה תאריך בחודש כדאי לפרוע את ההלוואה על מנת להפחית תשלומי עמלות
- במחזור משכנתא ניתן להשאיר את שיעור רכיב הריבית המשתנה שהיה במשכנתא המקורית או להפחיתו (יתרון)
- ככל שמכרתם את הדירה הישנה והתנאים במשכנתא שלכם טובים,אתם לא רוצים לפרוע אותה ואתם רוצים לגרור את המשכנתא לדירה חדשה שטרם רכשתם,יהיה עליכם להפקיד את הכסף שאתם חייבים לבנק באמצעות פיקדון או ערבות בנקאית, להמשיך לפרוע את משכנתא מדי חודש וברגע שתמצאו דירה תוכלו להעביר את המשכנתא לדירה שרכשתם ולמשוך את הכסף מהערבות לתשלום עבור הדירה החדשה.
עמלת פירעון מוקדם
בעצם זו המילה הכי מפחידה בסיפור הזה. עמלת פירעון מוקדם מורכבת מגורמים שונים, הנקבעים על-פי מסלול ההלוואה:
- עמלת אי-הודעה מוקדמת: עמלה זו נגבית במקרה שבו לא הודעתם בכתב על כוונתכם לסלק את ההלוואה עשרה ימים מראש לפחות ולא פרעתם את ההלוואה עד 30 יום מתאריך ההודעה.
- עמלה תפעולית (דמי טיפול): תשלום בגין העלות התפעולית של הפעולה. עמלה זו נגבית בעת פירעון מוקדם של ההלוואה ובעת מחזור ההלוואה למסלול אחר.
- עמלת היוון: עמלה זו נגבית ככל שהריבית הנוכחית של ההלוואה גבוהה מהריבית הממוצעת על משכנתאות הנהוגה במשק, על-פי מסלולי ההלוואה, ביום הפירעון המוקדם. עמלה זו נגבית בעת פירעון מוקדם של ההלוואה ובעת מחזור ההלוואה למסלול אחר.
- עמלת מדד ממוצע: נגבית בהלוואות צמודות מדד בלבד, אם הפירעון המוקדם נעשה בין 1 ל-15 בחודש. עמלה זו נגבית בעת פירעון מוקדם של הלוואה ובעת מחזור ההלוואה למסלול אחר.
- עמלת הלוואות במט"ח: עמלה זו נגבית כאשר הלווה נתן הודעה מוקדמת של פחות משני ימי עסקים.גובה העמלה ייקבע על-פי הפרשי השער שבין שער המט"ח ביום הפירעון המוקדם, לבין שער המט"ח שיחול שני ימי עסקים מאוחר יותר.
זהו, מקווה כי כעת ברשותכם ארגז כלים למחזור המשכנתא, ואם עדיין מהססים אז אנחנו כאן.
