רופאים רבים עוברים במהלך הקריירה לפעול תחת חברה ומותירים חלק מהותי מהרווחים בחברה על מנת לחסוך מס דיבידנד בשיעור של 30%. במהלך השנים מצטברים בקופת החברה סכומים גדולים היכולים לשמש לביצוע השקעות.
בקרב רופאים קיימת העדפה לרכוש דירת מגורים לצורכי השקעה והשאלה העולה תדיר היא באם לבצע את ההשקעה באופן פרטי או באמצעות החברה
במציאות בה חוקי המס משתנים תדיר נוצרת חוסר וודאות העשויה להוביל להחלטות כלכליות שגויות.
מאמר זה נשען על הוראות החוק כפי שהן בעת הזו ונועד לפרוס בפני הרופא שיקולים וכלים להחלטה.
תחילה מומלץ לרופא להשיב על מספר שאלות:
- מטרת הרכישה- האם היא לצרכי השקעה או לצורך שימוש מגורים עצמי
- טווח השקעה- האם לטווח קצר עד בינוני (עד 5 שנים) או לטווח ארוך
- האם מדובר בדירה יחידה/ראשונה
- תמהיל מקורות המימון לרכישה – שיעור ההלוואה הנחוץ והאם ההון העצמי נמצא בחברה או בפרטי
- דמי השכירות – האם דמי השכירות הצפויים מעל תקרת הפטור ממס הכנסה (5,070 שקל ) והאם אנו נחוצים לכסף באופן שוטף
היבטי מס הכנסה
- לכאורה הפיתוי הגדול הוא כי ביצוע השקעה באמצעות חברה על ידי שימוש ברווחים שנצברו בחברה, מנגיש הון עצמי גדול יותר להשקעה בכ- 43% מאשר אצל היחיד.
- במסגרת חוק ההסדרים נקבע כי ברכישת דירת מגורים באמצעות חברה לצרכי שימוש מגורים עצמי:
- בעל המניות יחויב במס דיבידנד על עלות הרכישה ששולמה באמצעות החברה (עלות בקיזוז משכנתא).
- העמדת הנכס לשימוש בעל המניות אינה נחשבת מכירת הנכס לבעל המניות העמדה לשימושו בלבד ולפיכך הנכס נותר בבעלות החברה
- בגין השימוש בנכס ע"י בעל השליטה ועד להשבת הנכס לחברה יחויב הרופא בתשלום דמי שכירות כגבוה מבין דמי שכירות ראויים בתנאי השוק או שיעור תשואה של 4 אחוז משווי הדירה
- שיעור מס הכנסה על דמי השכירות – הכנסות שכר דירה למגורים בידי חברה אינם פטורים ממס הכנסה כפי שהם פטורים עד גובה התקרה,בידי היחיד (5,196 שקל בשנת 2022)
- בידי החברה ניתן יהיה לנכות לצרכי מס הוצאות פחת, ריבית והוצאות אחזקה אשר יניבו מגן מס בשיעור של 23%
היבטי מע"מ
- ברכישת דירת מגורים מאדם פרטי(לא מקבלן) והשכרתה לשימוש מגורים עצמי של בעל השליטה, תידרש החברה להוציא חשבונית מס עצמית אך מס התשומות בחשבונית זו לא יהיה ניתן לניכוי (חסרון מהותי). מאידך בעת המכירה בעתיד לא יחול מע”מ.
שיקולים נוספים ברכישת דירת מגורים באמצעות חברה
- חברה לא יכולה לקבל משכנתא מבנק למשכנתאות (כפי שרשאי היחיד) אלא הלוואה מסחרית אשר בדרך כלל תהיה בתנאים נחותים יותר ולתקופה קצרה יותר
- ככל שצפוי להיות רווח מהותי בעת מכירת הדירה והבעלות בדירה צפויה לפרק זמן קצר עד בינוני, שיעור המס הכולל שיחול על מנת להביא את תמורת המכירה אל חשבון הבנק הפרטי של הרופא יהיה גבוה יותר כאשר הבעלות באמצעות חברה ולא אצל היחיד (מכירה על ידי יחיד תהא חייבת במס מוגבל של כ- 25% )
- במקרה גירושין ו/או הורשה עשויים לחול תשלומי מסים וזאת בהשוואה למצב בו הדירה מוחזקת באופן פרטי
- חברה אינה זכאית למדרגות מס רכישה נמוכות כפי שנהנה מהן היחיד אם וככל שאצל היחיד זוהי דירתו היחידה
- השכרת דירה ללינת תיירים ו/או לנופש לתקופות קצרות חייבת במס הכנסה,מע"מ ואף בביטוח לאומי. על בעל הדירה חלה חובה לשלם את המסים והכנסות אלו חייבות להיות מדווחות כהכנסות מעסק על כל המשתמע מכך
סיכום
לפיכך וככל ש: הרכישה הנה לטווח ארוך ואין כוונה למכור את הדירה בטווח הבינוני ,הדירה אינה לשימוש מגורים עצמי של הרופא, הרכישה ממומנת ברובה באמצעות מימון בנקאי, ההון העצמי הנחוץ קיים ברשות החברה ,לא קיים צורך להשתמש בהכנסות שכד הדירה וככל שדמי השכירות החודשיים עולים על תקרת הפטור ממס, או אז כדאי לשקול לרכוש את הדירה באמצעות חברה.
ועל כך נאמר "סוף מעשה במחשבה תחילה".
