כללי
מדי שנה משולמים בישראל סכומים גדולים לרשות המסים בגין עסקאות מכירה של מקרקעין כגון דירה,מגרש,זכויות בניה, משרד,חנות,נחלה וכיוצ"ב זכויות במקרקעין.
בכ- 45% מהמקרים בהם שולם מס שבח, קיימת סבירות גבוהה להפחית משמעותית את גובה תשלום מס השבח, ולקבל החזר מס לא מבוטל.
חוק מיסוי מקרקעין מאפשר בתנאים מסוימים, לתקן שומת מס שבח מקרקעין שהוגשה בעבר ולקבל החזר מס שבח בסכומים מהותיים בתוספת ריבית והפרשי הצמדה.
הפחתת מס השבח
תשלום מס ביתר עשוי לנבוע מסיבות רבות, כגון: העדר קיזוז הוצאות ששולמו במהלך השנים, היעדר התחשבות בשיעורי מס מיוחדים ו/או פטורים ממס אשר הנישום ו/או בן הזוג זכאים להם, אי קיזוז הפסדים שקיימים לנישום, אי ניצול זכות פריסת השבח לצורך הפחתת המס ועוד.
הוראות חוק מיסוי מקרקעין קובעות כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח (רווח) במכירת זכות במקרקעין
לצורך קביעת סכום השבח יותרו בניכוי הוצאות שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה ובלבד שההוצאות לא נדרשו לצרכי מס הכנסה
רשימת ההוצאות שניתן לקזז מתוך חישוב השבח כוללת בין היתר אגרות הקשורות לרכישת המקרקעין, מס רכישה, דמי תיווך, שכ"ט עו"ד, שכ"ט מודד מוסמך, שכ"ט שמאי, שכ"ט ייצוג מול רשות המיסים, תשלומים בגין דמי פינוי, תשלומי פיצוי ששולמו, תשלומים להשבחת המקרקעין, הוצאות ריבית בגין הלוואה שנלקחה לרכישה ו/או שיפוץ הנכס, ,דמי היוון ששולמו, מס רכוש ומס מכירה שולמו, דמי ניהול לאפוטרופוס, דמי בולים, עמלת פירעון מוקדם של הלוואה, עלויות רישום משכנתא, ריבית וקנסות ששולמו בשל מיסים, מע"מ ששולם בגין הוצאות ולא נתקבל כהחזר, הוצאות שנעשו על ידי בעלים קודמים במצבים של נאמנות, מתנה, הורשה, תשלומי איזון בחליפין, קיזוז הפסדים לרבות הפסדים מניירות ערך, הוצאות בשל זכויות לבנייה נוספת כגון היטל השבחה, הוצאות הפחת ועוד.
מיצוי הקלות המס וקיזוז מרבי של תשלומים והוצאות כאמור, הניב עלפי רוב, החזרי מס מהותיים בשיעור של עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
המלצה
- העובדה כי עסקת המכר קיבלה ליווי של עורך דין אינה מעידה בהכרח כי שולם מס שבח מינימאלי ובהחלט ייתכן כי לאור האמור לעיל ניתן להפחית את חבות המס ולקבל החזרים מהותיים.
- ככל שמכירת המקרקעין נעשתה במהלך חמש השנים האחרונות ושולם מס שבח,קיימת סבירות גבוהה להחזר מס שבח בגין המס ששולם.
סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי ניתן לתקן שומה בתוך ארבע שנים מיום שנעשתה
- מומלץ לבצע בדיקת היתכנות החזר מס שבח בהתאם לרשימת העילות להחזר
על כך נאמר "לעיתים מחשבה היא התחלה של סוף מעשה"
